È tempo che l’abitare torni alla sua dimensione primaria: premessa del vivere dignitoso

Il sistema economico capitalistico ha fatto sì che nei decenni la casa perdesse progressivamente il suo ruolo di bene primario, elemento cardine e premessa alla base del vivere dignitoso e diventasse, sempre più, oggetto di rendita, simbolo di privilegio e delle contraddizioni del nostro tempo. La crisi abitativa non è più solamente una questione urbana: è una crisi sistemica del rapporto tra casa, reddito e mobilità sociale. In particolare nelle città la casa è diventata un bene conteso tra studenti e turisti o tra lavoratori precari e gruppi di investimento. In Europa una quota significativa della popolazione vive in territori, sia urbani che rurali, dove per accedere ad una casa standard è necessario destinare metà o addirittura più di metà del proprio reddito, ben oltre quindi un terzo che è la soglia comunemente utilizzata per definire l’accessibilità economica all’abitare. Secondo l’OCSE in Sardegna il 33,5% del reddito viene destinato all’abitazione, un dato allarmante se consideriamo che è oltre la soglia di accessibilità e che la media europea è del 26,6%.

La casa, oggi più che mai, misura quindi la qualità della vita delle persone ma anche la coesione sociale e la capacità dei territori di escludere o includere. Ma guardiamo ad ulteriori numeri. In Italia lo stock abitativo supera i 35 milioni di alloggi, di cui il 27,2% risulta vuoto. Il 70,8% è la quota di famiglie italiane che vive in una casa di proprietà, un dato storicamente alto ma che risulta in calo in particolare nelle aree urbane. Il 18,7% delle famiglie italiane vive in affitto, con punte molto più alte nelle grandi città. 

Nonostante 9,6 milioni di abitazioni risultino vuote e nonostante la costante emorragia demografica, si continua a costruire e a consumare suolo. A questi dati aggiungiamo anche che l’Italia è il fanalino di coda in Europa per edilizia sociale: solamente il 2,6% del patrimonio appartiene infatti a questa categoria. All’interno dello stesso sistema è plastico un paradosso: convivono sia scarsità di offerta accessibile e sostenibile, sia abbondanza di patrimonio inutilizzato. Questi dati ci ricordano (se ce ne fosse bisogno) che gli immobili ad uso abitativo, al pari di un asset finanziario da cui estrarre valore, hanno sempre più il ruolo di offrire garanzia e rendita economica a chi ne detiene la proprietà a discapito del ruolo della casa come fondamento di vita. La dinamica della rendita finanziaria è diventata quindi primaria rispetto alla funzione stessa della casa.

Le politiche pubbliche possono agire per intervenire su questo paradosso? 

I fenomeni contemporanei sono frutto della mancanza di gestione delle trasformazioni da parte delle istituzioni che hanno lasciato quasi totalmente al mercato privato la gestione delle politiche abitative; questo andamento ha innescato processi speculativi e determinato le disparità odierne. Ridisegnare il contesto dell’abitare è oggi una necessità quanto mai sentita e richiede l’impegno da parte di tutte quelle istituzioni che hanno competenze su ambiti e aspetti che potrebbero contribuire a migliorare il sistema. 

Le politiche pubbliche dovrebbero considerare il tema della casa attraverso un approccio sistemico, come un’infrastruttura all’interno della quale si intersecano più politiche di settore e diversi fenomeni sociali, tra i tanti pensiamo ad esempio a quello del diritto allo studio e agli studenti fuori sede o al tema della prima casa per i giovani. I principali attori pubblici che hanno margini per ridisegnare il sistema dell’abitare sono le istituzioni europee e lo Stato; le Regioni e gli enti locali hanno margini di azione limitati ma attraverso strumenti programmatori, leve fiscali, regolamentazioni e indirizzi possono contribuire a migliorare il sistema a livello locale.

La crisi abitativa che attraversa l’Europa è arrivata a livelli talmente allarmanti che dopo decenni di inazione le istituzioni europee hanno finalmente inserito la questione all’interno dell’agenda pubblica. Sebbene storicamente l’UE non avesse competenze dirette sull’edilizia, la crisi abitativa è stata però classificata come un ostacolo alla mobilità del lavoro e alla coesione sociale e ha portato alla definizione dell’European Affordable Housing Plan, presentato a fine 2025. Si tratta del primo piano organico europeo che ha l’obiettivo di colmare il divario tra domanda e offerta di casa.

Per ridisegnare il contesto dell’abitare, nel caso delle istituzioni europee o statali, o per intervenire sui fenomeni, nel caso delle regioni e degli enti territoriali, è necessario comprendere non solo lo status quo e le dinamiche socio-economiche collegate ma anche i trend socio-culturali, le nuove forme di abitare e le politiche virtuose ed emergenti.

Tra rischi e opportunità

Gli ambiti di politica pubblica collegati all’abitare sono diversi: le politiche di housing sociale (oggi appena il 2,6% del patrimonio immobiliare appartiene a questa categoria); le politiche territoriali di rigenerazione urbana che oggi non possono più ignorare fenomeni come la gentrificazione o la turistificazione e devono mirare anche al recupero e riattivazione di immobili ed edifici in disuso; il sostegno finanziario e fiscale, ad esempio attraverso mutui agevolati per i giovani, detrazioni fiscali o fondi affitto. O ancora, la regolazione del mercato privato, ad esempio attraverso canoni concordati, incentivi fiscali per i proprietari che affittano a prezzi inferiori a quelli di mercato, equo canone e tutele legali: normative che regolano la durata dei contratti e i motivi di sfratto; politiche di contrasto alla morosità incolpevole: fondi pubblici per aiutare chi non riesce a pagare l'affitto a causa di crisi economiche personali come la perdita del lavoro; regolamentazione degli affitti brevi: normative per gestire l’impatto di piattaforme come Airbnb.

A questi elementi aggiungiamo anche alcuni dei principali trend socio-culturali che ci interessano per l’analisi: aumenta l’interesse e l’adesione a progetti di co-housing e di abitare collaborativo; si affermano sempre di più modelli di senior housing, ovvero alloggi progettati per l’invecchiamento attivo con servizi sanitari e assistenziali integrati; aumenta, soprattutto tra i giovani, la dimensione temporale e fluida dell’abitare e cioè il non stare in unico luogo ma adottare modelli sulla base delle proprie esigenze e aspirazioni di vita; anche grazie ai cambiamenti accelerati dalla pandemia del 2020, cresce l’adesione a modelli di abitare mobili connessi all’incremento dello smart working e del lavoro da remoto. Questi trend portano con sé opportunità ma anche rischi, in particolare la dimensione temporale e multidimensionale dell’abitare devono essere pienamente compresi affinché non diventino leve che, paradossalmente, rischierebbero di rafforzare l’instabilità e l'inaccessibilità per quanti ricercano invece condizioni abitative più stabili e tradizionali.

In conclusione, poiché la casa rappresenta un'infrastruttura sociale è fondamentale che ci sia una responsabilità condivisa da parte di istituzioni, attori economici e organizzazioni della società civile. Per farlo è oggi imprescindibile un rilancio forte e deciso degli investimenti pubblici sull’abitare che si unisca ad azioni di regolamentazione dei mercati immobiliari che limitino gli aspetti legati alla rendita e alla finanziarizzazione, in particolare di grandi gruppi immobiliari e agenzie speculative, e agiscano a supporto dell’accesso alla casa.

Nei prossimi articoli sul tema approfondirò alcune delle principali politiche pubbliche in campo, a livello europeo, nazionale e regionale e guarderò a progettualità legate ai vari trend tratteggiati. Per tantissimi cittadini l’abitare è diventato inaccessibile o instabile, è tempo che l’abitare ritorni alla sua dimensione primaria, ovvero premessa del vivere dignitoso.