Cosa c’è nel Piano Casa e cose manca per una politica dell’abitare sistemica

Partiamo dall’UE. Lo scorso dicembre la Commissione ha pubblicato l’European Affordable Housing Plan: il primo piano europeo per alloggi a prezzi accessibili. Sebbene le politiche abitative siano competenza degli Stati membri, con questo piano la Commissione ha deciso di intervenire sulla crisi abitativa, considerandola un ostacolo alla mobilità del lavoro e alla coesione sociale e come fenomeno che riguarda milioni di cittadini europei. Secondo le stime della Commissione servirebbero circa 650 mila nuove unità abitative all’anno in più rispetto ai numeri attuali. Per raggiungere tale obiettivo il Piano identifica 10 settori chiave di intervento suddivisi in 4 pilastri. Brevemente, nel primo rientrano: il rafforzamento della produttività e l’innovazione nel settore edile, i tagli alla burocrazia, la sostenibilità e la qualità degli alloggi; nel secondo pilastro la mobilitazione di capitali pubblici e privati e le semplificazioni normative per gli aiuti di Stato nel social housing; nel terzo pilastro la regolamentazione degli affitti brevi e il contrasto alla speculazione immobiliare; nel quarto pilastro il supporto a riforme nazionali a supporto di famiglie e giovani e di persone senza dimora e vulnerabili.

Le stime sulle risorse necessarie indicano la necessità di circa 150 miliardi di euro all’anno. Una cifra di raffronto? Nell’attuale ciclo settennale di bilancio sono stati stanziati circa 43 miliardi di euro per le politiche abitative, attraverso le politiche di coesione e altri programmi.

Il quadro

In Italia sono circa 1,5 milioni le famiglie che versano in condizioni di disagio abitativo e circa 300 mila quelle in lista di attesa per accedere alle case popolari. A fine aprile il Governo italiano ha presentato il cosiddetto Piano Casa, che si articola in tre pilastri: il recupero del patrimonio di edilizia pubblica; la creazione di un fondo per l’housing sociale; la mobilitazione di investimenti privati.

Sul primo punto si interverrà con la riqualificazione di circa 60mila alloggi ERP oggi inutilizzati con una dotazione di 1,7 miliardi, dilazionati fino al 2030, ai quali si aggiungono altri 4,8 miliardi di risorse già stanziate e affidate agli enti locali per la rigenerazione urbana, che ora saranno indirizzati per la riqualificazione di immobili da destinare a chi non ha diritto alle case popolari. Emerge una prima grande criticità: dirottare le risorse dedicate alla rigenerazione significa rinunciare agli interventi sul tessuto urbano, eppure le case non sono contenitori avulsi dalla realtà nei quali sono inseriti e i progetti di rigenerazione hanno il compito fondamentale di migliorare gli spazi pubblici; il rischio è costruire unità abitative senza l’attenzione agli elementi di contesto, che però sono fondamentali per la tenuta sociale e per la qualità dei luoghi.

Inoltre, le risorse appaiono fortemente limitate rispetto al numero di immobili sui quali si vuole di intervenire. Vari osservatori, tra cui Federcasa-Nomisma, affermano che i fondi stanziati non riuscirebbero a coprire in toto gli interventi di riqualificazione edilizia, impiantistica ed energetica per tutti gli alloggi. Inoltre, la direttiva europea sul miglioramento dell'efficienza energetica degli edifici impone agli stati di predisporre un Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, con obiettivi e tappe intermedie per la decarbonizzazione del parco immobiliare. Il Piano italiano però non prevede il vincolo di classe energetica e questa scelta potrebbe rivelarsi molto costosa in futuro per le casse dello Stato.

Sul secondo pilastro l’aspetto positivo è l’aver riconosciuto che esiste una fascia crescente di popolazione che ha redditi bassi non sufficienti per sostenere i canoni di mercato: è la cosiddetta “fascia grigia” di cui fanno parte studenti fuorisede, giovani lavoratori, famiglie monoreddito, persone separate, anziani soli con pensioni medio basse. All’housing sociale - che risponde quindi a fasce di popolazione diverse da quelle destinatarie dell’edilizia popolare tradizionale - vengono destinati circa 3,4 miliardi di risorse europee e nazionali che faranno capo ad un unico fondo gestito da Invimit, al fine di garantire un’unica regia senza la dispersione di fondi, bonus, interventi e misure frammentate tra enti diversi.

Il terzo pilastro, collegato al secondo, è la previsione di semplificazioni procedurali e urbanistiche per i grandi interventi privati, dal valore di almeno 1 miliardo, che destinano il 70% degli alloggi a locazione o vendita a prezzo calmierato, con valori inferiori di almeno il 33% rispetto al mercato. Sebbene l’emergenza abitativa non possa essere affrontata solamente con risorse pubbliche e il privato giochi un ruolo chiave, va evidenziato tuttavia che il rischio concreto è l’assenza di una regia pubblica forte che sia capace di governare i fenomeni e di evitare le dinamiche speculative e i processi di gentrificazione di cui abbiamo ampia testimonianza in varie città.

Il Piano prevede anche un disegno di legge sugli sfratti. Restando su un piano tecnico, intervenire affinché i proprietari rientrino in possesso dei propri immobili quando un contratto è scaduto o quando vi sono occupazioni definite abusive è positivo anche alla luce del fatto che uno dei motivi per cui si è ridotta negli anni l’offerta di alloggi in affitto è la lentezza delle procedure per poterne rientrare in possesso.

Fondamentale è distinguere chi occupa "senza titolo" e chi invece diviene moroso a seguito della perdita del lavoro, di una malattia, di un salario basso che non permette di stare al passo con l’aumento del costo della vita. Su questo aspetto va evidenziata l'assenza di previsione di una gestione della fragilità, alla quale un piano pubblico sull’abitare non dovrebbe rinunciare. C’è di più. L’articolo 4 del decreto stravolge il Fondo morosità incolpevole che era nato per sostenere le famiglie con sfratto da privati; ora il fondo viene destinato esclusivamente a garanzia delle famiglie morose con contratti di edilizia residenziale pubblica. Si accorcia quindi sensibilmente il supporto dello Stato nei confronti dei morosi incolpevoli. 

Un Piano a metà

L’impressione è che questo Piano Casa non rappresenti un piano capace di mettere a fattor comune le varie dimensioni e fenomeni legati all’abitare contemporaneo e che, così concepito, contribuisca alla parziale risoluzione di problemi ma rischi di generarne altri. Si intravvede un’asimmetria tra i tempi della “repressione”, con sfratti accelerati, e quelli della risposta abitativa, con le lungaggini legate alla progettazione, lavori, collaudi e assegnazioni legate al recupero degli alloggi. Questa asimmetria potrebbe portare un aumento della pressione sociale sugli enti locali, sulle famiglie e sulle reti di aiuto del terzo settore.

Se non si tiene insieme certezza del diritto con attenzione alle fragilità, il rischio è che si liberi un immobile ma si sposti un disagio sociale in una struttura di supporto alla povertà o peggio ancora per strada. Il Piano inoltre non prevede azioni a supporto degli affitti nonostante oggi circa il 20% della popolazione viva in locazione e rappresenti la categoria che ha visto un aumento medio dei prezzi nell’ultimo anno di circa il 7%, che sono stati esponenziali per gli studenti universitari, circa +9,5%. Mancano inoltre forme di tassazione o penalizzazione per le case sfitte e non utilizzate, pratica sempre più diffusa. 

Il Piano del Governo costruisce, in sintesi, un sistema che si fonda su alcuni elementi chiave: semplificazioni procedurali, deroghe urbanistiche, valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico esistente, centralità del partenariato pubblico-privato, parziali risorse finanziarie certe e una previsione di risorse che si basa in larga misure sui fondi europei, in particolare sul Fondo sociale per il clima. 

L’enfasi che la comunicazione istituzionale pone sul numero totale degli immobili che ci si prefigge di rendere disponibili, ovvero 100mila in 10 anni, nasconde due criticità: la prima è che si tratta di un numero non realistico rispetto alla dotazione finanziaria programmata, la seconda è legata alla visione risolutiva dell’emergenza abitativa attraverso la creazione di immobili. Questa visione è però miope rispetto alla realtà: oggi la questione abitativa è principalmente legata alle dinamiche del mercato, alla sua finanziarizzazione, a fenomeni come gli affitti brevi e non solo al numero di case disponibili. 

Affrontare in maniera olistica la questione abitativa richiederebbe una comprensione profonda dei cambiamenti demografici della nostra società e delle dinamiche territoriali connesse alla casa. Richiederebbe inoltre una visione integrata dei fenomeni e risposte che partano dalla consapevolezza che la casa è un’infrastruttura sociale e non solo un bene privato.

Come potremo valutare l’efficacia del Piano? In primo luogo dai numeri reali e dall’impatto generato: se gli alloggi che promette di mettere in campo saranno realmente accessibili, quanti cittadini e cittadine potranno realmente beneficiarne e se sarà capace di rispondere alle necessità di tutti i segmenti della società odierna, segnata da profondi cambiamenti demografici e socio-culturali.