La stagione estiva è ormai agli sgoccioli e quello che sappiamo è che anche nel 2026 i flussi turistici in Sardegna sono stati in aumento. Lo scorso anno sono stati registrati 4 milioni di arrivi, il 13% in più rispetto al 2024. Negli ultimi anni abbiamo assistito al consolidarsi di due trend: da un lato la componente internazionale è diventata maggioritaria, con il 54% dei turisti rappresentato da stranieri, dall’altro lato i posti letto del settore extralberghiero sono diventati la maggioranza e rappresentano il 51,5% del totale.
Concentriamoci su quest’ultimo dato: il numero delle strutture censite ad inizio 2026 è di 51mila, la maggior parte delle quali nei comuni costieri; solamente nella città di Cagliari, tra il 2017 e il 2024, il numero di alloggi in affitto breve è aumentato del 65%. Aumentano i turisti, aumenta l’offerta ricettiva, aumenta il valore del settore nell’economia dell’isola. Qual è però l’altro lato della medaglia?
Quel benessere diffuso che manca
È rappresentato dal lavoro prevalentemente poco qualificato, con salari spesso precari e medio-bassi e dalla crescente distanza tra ricchezza prodotta dal settore e possibilità, per chi vive nei territori, di accedere all’abitare e di costruire un progetto di vita. Il turismo quindi produce sì valore, con costanti dati positivi sulla crescita economica, tuttavia fatica a trasformarlo in opportunità e benessere diffuso.
La crisi abitativa contemporanea, come argomentato anche negli altri articoli sul tema [qui], è una crisi sistemica del rapporto tra casa, reddito e mobilità sociale; oggi più che mai la casa misura quindi la qualità della vita delle persone ma anche la coesione sociale e la capacità dei territori di escludere o includere.
È evidente che l’aumento delle strutture extralberghiere non sia l’unica causa delle difficoltà ad acquistare casa in Sardegna; a questo, oltre all’aumento dei prezzi, si aggiungono barriere economiche crescenti: i redditi medio bassi, la difficoltà ad accedere ai mutui, le rigidità dei criteri bancari per l’accesso al credito da parte dei giovani.
Tuttavia, sebbene non sia l’unica causa, è una di esse e merita di essere analizzata. Il boom delle locazioni turistiche extralberghiere ha di fatto sottratto una grande quota di immobili residenziali dal mercato tradizionale, concentrando l'offerta solamente nei mesi invernali con i contratti transitori "da ottobre a maggio" per studenti e trasfertisti.
Assistiamo non solo alla diminuzione degli immobili residenziali ma anche a un aumento dei prezzi delle case in particolare nei principali poli urbani e nelle località turistiche. Spicca, anche qui, il dato di Cagliari che guida la crescita a livello regionale con un più 28% in soli cinque anni. Il centro storico del capoluogo vive da anni un evidente processo di gentrificazione accompagnato da un generale aumento del costo della vita.
Un argine (possibile) agli affitti brevi
Negli anni della diffusione di Airbnb l’assenza di una regolamentazione specifica ha permesso una crescita esponenziale in pochi anni del fenomeno “affitti brevi”. Le Regioni, che hanno competenza sulla disciplina delle attività ricettive, in una prima fase hanno aggiunto questa tipologia di ospitalità tra le varie previste senza prevedere limiti o standard; l’obiettivo era quello di assecondare i nuovi trend e di contribuire all’aumento dei flussi turistici nei propri territori.
L’approccio è iniziato a cambiare in modo sostanziale nel 2024 quando la Toscana, prima in Italia, ha approvato una legge che ha previsto l’introduzione di strumenti per arginare la proliferazione delle locazione turistiche con la possibilità per i comuni di introdurre limiti nelle zone ad alta densità turistica. Questa legge, poi impugnata dal Governo nazionale, ha portato ad un’importante sentenza della Corte Costituzionale che ha respinto il ricorso del Governo e ha stabilito che Regioni e Comuni hanno il diritto di limitare gli affitti brevi per motivi di "utilità sociale" e governo del territorio.
Nel 2025 anche l’Emilia Romagna ha approvato una legge ancora più netta per arginare la crisi abitativa in particolare nelle città d'arte e universitarie. Nel 2026 invece la Giunta regionale della Puglia ha approvato un disegno di legge che punta a delegare ai singoli comuni ad alta densità turistica il potere di regolare, limitare o bloccare temporaneamente le nuove aperture di affitti brevi per preservare la vivibilità dei quartieri storici. Grazie ai pronunciamenti della Corte, la tendenza legislativa regionale punta sempre più a fornire ai Comuni la "cassetta degli attrezzi" legale per poter decidere dove, quanti e a quali condizioni consentire nuovi affitti brevi sul proprio territorio.
In Europa poi sempre più città consentono gli affitti turistici per un numero limitato di giorni all’anno, con l’obiettivo di ricondurre il fenomeno alla sua natura non imprenditoriale e di attività occasionale: tra le altre lo hanno fatto Berlino, Copenaghen, Parigi e Vienna, dove il limite oscilla tra i 90 e i 120 giorni.
In Italia questa tipologia di intervento richiederebbe una modifica delle norme che regolano le locazioni, che è di competenza del governo nazionale e che non si è mostrato fino ad oggi intenzionato ad intervenire in tal senso. La modalità di intervento sempre più diffusa è quella di agire attraverso strumenti urbanistici per impedire l’aumento delle locazioni brevi nei quartieri maggiormente colpiti.
A Napoli ad esempio il Comune ha approvato una variante urbanistica al Piano Regolatore Generale, focalizzata sulle zone ad alta pressione turistica, che ha introdotto una regola che limita l'incidenza delle strutture ricettive nei singoli condomini e comparti. È stato fissato un tetto massimo (circa il 30%) di unità destinate ad affitto breve all'interno di uno stesso edificio: una volta raggiunta la soglia scatta il blocco del rilascio di nuove autorizzazioni. Un’altra misura è rappresentata dalla separazione delle destinazioni d’uso: la variante subordina l’avvio di nuove attività extralberghiere al rispetto della destinazione d’uso residenziale prevalente per i fabbricati, anche qui con l’obiettivo di evitare la progressiva perdita di appartamenti per i residenti.
Il rischio: da luoghi a cartoline
Le Regioni e le città hanno dunque margine di azione per intervenire sul fenomeno affitti brevi, la Corte Costituzionale ha definitivamente chiarito che la materia non riguarda esclusivamente la disciplina delle locazioni ma si pone al crocevia con l’urbanistica e il turismo. Negli ultimi decenni il turismo è stato interpretato come una leva di valorizzazione territoriale e di crescita economica; le istituzioni hanno investito grandi quantità di risorse per accompagnare i territori a raggiungere numeri crescenti di visitatori e per stimolare, formare e incentivare nuova imprenditorialità.
Identificato come settore strategico nelle politiche di coesione, il turismo è diventato un mantra per rispondere alle prospettive delle popolazioni locali. In molti casi è riuscito a generare occupazione, tuttavia, numeri alla mano, è diventato anche uno dei principali fattori di trasformazione urbana che ha favorito dinamiche speculative e processi di gentrificazione ed espulsione di intere fasce di popolazione da quartieri centrali e dalle città stesse. Il rischio concreto è che la turistificazione eccessiva di città e di paesi trasformi progressivamente questi luoghi in paesaggi cartolina, abitati per lo più da visitatori temporanei.
Dopo decenni di fiducia incondizionata sulle possibilità di sviluppo date dal turismo e di corposi investimenti nel settore, oggi abbiamo l’obbligo di analizzare i dati e gli impatti. Non si tratta di demonizzare il turismo in blocco ma di capire come intervenire sulle dinamiche che producono effetti negativi per la maggior parte della popolazione, prima che questi si consolidino, come in molti luoghi è già avvenuto.
Oggi dovremmo avere ben chiaro che se i fondi pubblici sostengono la valorizzazione turistica ma non considerano l’impatto sull’abitare, contribuiscono ad acutizzare quello che vorrebbero combattere, cioè le disuguaglianze territoriali. Tra i bisogni prioritari della cittadinanza, in particolare di quei giovani che emigrano, l’abitare è tra i fattori in cima alla lista; per rispondere a questa necessità servono politiche sistemiche e analisi degli impatti.
Se dunque è vero che siamo nel pieno della crisi abitativa e che la diffusione degli affitti brevi ha condizionato i prezzi e la disponibilità di alloggi in locazione per i residenti; allora anche la Regione Sardegna dovrebbe intervenire come hanno fatto le altre regioni per permettere ai comuni di attrezzarsi. Lo sviluppo economico senza coesione non esiste e non serve, se non a pochi.
